深圳又出大招!新房不得借装修抬价，分批卖房不得涨价!今年已五次调控楼市

　　继深圳户籍政策刷屏后，深圳新房价格也迎来进一步规范。

　　5月27日，此前网传的《深圳市住建局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》被官方证实，对于深圳新房定价、期房转现房定价、精装修房定价等给予了规范。

　　具体而言，对预售和现售商品房和商务公寓批准销售价格不得超过上一年至今同地段同类型新房网签价格，同时，分期开发的项目也按前期备案价格进行批复，预售商品房和商务公寓转现售的，原则上备案价不上调。

　　值得一提的是，此前备受购房者吐槽的房地产开发企业借装修价格变相抬高房价行为也被打压。

　　业内人士认为，此次进一步规范新房价格，在新房销售的各个环节，都进行了规范约束，使得各类新房后续想涨价或价格方面调控的余地很小，可以进一步促进深圳房地产市场的平稳健康发展。

　　打击房企捂盘惜售、变相涨价

　　具体来看，《深圳市住房和建设局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》的文件指出，不同类型的房源，价格调整存在不同。重点主要内容包括：

　　1、新房进行价格指导：预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格。对于分期开发的项目，两次申请价格备案时间间隔未超过一年的，原则上按照前期备案价格进行批复。

　　2、对于预售商品住房和商务公寓项目转现售的，原则上备案价格不得向上调整。

　　3、对于零星销售的尾盘项目，原则上由各区(新区)住房和建设局、前海管理局自行审定，并在市房地产信息系统中进行备案。

　　4、防止房地产开发企业通过提高装修价格变相抬高房价，实行精装修价格梯度，区间在3000元/m²—6000元/m²。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对券商中国记者表示，此次文件明确，预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格。对于分期开发的项目，两次申请价格备案时间间隔未超过一年的，原则上按照前期备案价格进行批复。这两条规定实际上是限制了随意涨价和随意调价的空间。过去房企涨价有很多猫腻的现象，比如在分期开发的项目中，第二次申请预售证的时候，会趁势涨价。而现在这种空间减少了，因此从这个角度看，房企捂盘惜售失去意义，因为即便捂盘，后续也没有涨价的空间。

　　同时，严跃进认为，对精装修房定价进行价格梯度规范，说明在深圳当前房地产调控下，一些房企在变相通过精装修内容涨价。此次明确了项目毛坯价格和最高精装修价格的关系，可以约束房企随意涨价的冲动，使得精装修的工作更加规范，过去一些精装修价格虚高的房源也会降温，有助于促进精装修房价格的稳定。

　　五大组合拳，抑制房价暴涨

　　业内人士认为，此次规范新房价格文件影响较大，在新房销售的各个环节，都设置了约束条件，使得各类新房后续想涨价的空间变小，即后续价格调控的余地很小，这有利于促进深圳市房地产市场的平稳健康发展。

　　据贝壳研究院统计，今年以来深圳已五次出台与房地产市场相关的政策，除了这次对新房进行价格指导，还包括提高落户门槛外、加强购房资格审查、二手房价格管控以及禁止代理销售“小产权房”的角度提升对房地产市场的调控监管。

　　回顾深圳近一轮房价上涨，尤其是2019年以来，深圳的西部南山和光明，以及福田和东部区域，平均涨幅达到50%，一些学区涨幅在10%~100%不等，炒作乱象频出。

　　尽管期间，政府相关部门有出台包括“三年社保+深圳户口”等限制，甚至地方银保监局严查经营贷、消费贷等政策，但是依旧难除炒房乱象。

　　直到今年2月8日深圳房地产市场出现拐点，直接原因是深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价。深圳的相关银行也迅速行动，以官方参考价作为放贷参考依据，基本上购房者的首付比例从3成上升到5~7成。

　　深圳二手房价格政策，直接导致深圳落实走向冰封，相关成交明细下滑，购房者观望情绪日益突出，炒房的乱象也逐渐消失。

　　值得一提的是，就在5月26日，深圳市发改委在官网发布户籍政策调整的征求意见稿，尤其是核准类落户最低学历从大专直接提高到全日制本科。

　　业内人士认为，此次入户新规可以规避少数炒房群体，把深圳有限的住房资源供应给真正的刚需群体，符合房住不炒的原则，有利于深圳楼市长期健康发展。

　　此外，今年4月，深圳规范与自然局发布的《深圳市2021年度建设用地供应计划》显示，2021年深圳市计划供应建设用地1130公顷，其中居住用地363.3公顷，比2020年、2019年分别提高了24%、142%，希望通过增加居住用地供应，进一步缓解住房公积压力。